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전세계약서 특약에는 국세 체납 여부와 잔금일 이후 추가근저당 설정 금지가 함께 들어가야 합니다. 국세는 등기부등본에 표시되지 않는 채권이고, 추가근저당은 전세보증금 순위를 직접 흔드는 권리입니다.
주택임대차계약은 원칙적으로 당사자가 계약기간과 해지조건을 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 분쟁을 줄이려면 전세계약서에 임대인의 세금 상태와 권리변동 제한을 문장으로 남겨야 합니다.
전세계약서 특약에 넣는 핵심 문구
전세계약서 특약은 짧고 명확해야 합니다. 국세 체납과 추가근저당은 서로 다른 위험이므로, 한 문장에 섞기보다 각각의 금지·확인 문구를 분리해 적는 방식이 적합합니다.
실무에서는 임대인의 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인한다는 문구와, 계약일부터 잔금일 다음 날까지 새로운 근저당권이나 기타 담보권을 설정하지 않는다는 문구를 함께 둡니다. 임대인이 이를 위반하면 계약 해제와 손해배상까지 연결되도록 적는 사례가 많습니다.
문구는 추상적 표현보다 사실 확인과 금지 행위를 직접 적는 방식이 유리합니다. 전세계약서에서 검토해야 할 대상은 세금 체납, 기존 근저당, 계약 이후의 권리변동입니다.
국세 체납 확인이 필요한 이유
국세 체납은 등기부등본만으로 확인되지 않습니다. 임대인이 세금을 체납한 상태라면 주택에 대해 압류나 공매 절차가 진행될 수 있고, 배당 순위에서 임차보증금이 불리해질 수 있습니다.
세금 체납 확인은 국세완납증명서와 지방세 납세증명서로 진행합니다. 서류상 체납이 없다는 표시를 확인한 뒤 전세계약서 특약에 그 내용을 그대로 반영해야 분쟁 때 주장 구조가 분명해집니다.
국세는 최근 세무조사에서도 부동산 거래의 핵심 쟁점으로 다뤄졌습니다. 2026년 7월 기준으로도 국세청은 부동산 탈세와 가장매매를 강하게 조사하고 있으며, 세금 관련 위험은 계약서 밖에서 발생하는 경우가 많습니다.
추가근저당 금지 문구 작성법
추가근저당 금지 문구는 계약 체결 후 잔금일 이전에 새 담보가 잡히는 사태를 막기 위한 조항입니다. 전세보증금은 선순위 권리보다 뒤로 밀리면 회수 위험이 커지므로, 권리변동 자체를 막는 문장이 필요합니다.
실무 문구는 다음과 같은 취지로 작성됩니다. 임대인은 계약일로부터 잔금 지급일 다음 날까지 본 부동산에 대하여 매매, 증여, 신탁, 근저당권 설정, 전세권 설정, 가압류 등 권리변동 행위를 하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있습니다.
근저당이 이미 설정된 집이라면 잔금일에 말소 여부를 확인하는 조항도 같이 둡니다. 말소 예정이라는 말만 적고 실제 말소가 안 된 경우가 생기므로, 말소 완료 시점을 잔금 지급의 조건으로 적는 방식이 필요합니다.
표준계약서와 특약의 관계
주택임대차표준계약서는 기본 틀을 제공합니다. 보증금, 기간, 목적물 표시, 해지 조건의 기본 항목이 들어가 있으므로, 전세계약서 작성 시 이를 바탕으로 특약을 추가하는 방식이 일반적입니다.
법무부가 마련한 주택임대차표준계약서는 전세와 월세 모두를 포괄하도록 구성되어 있습니다. 계약서 자체를 새로 만드는 것보다 표준계약서를 쓰고 특약란을 보강하는 편이 분쟁 증거를 남기기에 적합합니다.
특약이 표준계약서 본문과 충돌하면 해석 분쟁이 생깁니다. 따라서 표준계약서의 일반 조항을 유지한 상태에서, 세금 체납 확인과 추가근저당 금지 같은 안전 장치를 특약란에 별도로 적는 구조가 맞습니다.
임차인이 놓치기 쉬운 확인 항목
전세계약서 특약만 적고 끝내면 부족합니다. 서류 확인, 당사자 확인, 권리 확인이 함께 진행되어야 실제 효력이 생깁니다.
등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 하고, 공동소유면 전원의 동의가 필요합니다. 대리인이 나오는 경우 위임장과 인감증명서 확인도 필요합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 보는 절차도 중요합니다. 위반건축물은 전세대출이나 보증보험 가입에 제약이 생길 수 있으므로, 계약서 문구만으로 해결되지 않는 사안입니다.
- 국세완납증명서
- 지방세 납세증명서
- 등기부등본 최신 발급분
- 건축물대장 위반건축물 표시
- 임대인 신분증과 소유자 일치
- 공동소유자 전원 동의
위반 시 분쟁과 해제 조항
전세계약서 특약은 위반 시 조치까지 적어야 효용이 생깁니다. 단순 확인 문구만 있으면 임대인이 세금 체납을 숨기거나 추가근저당을 설정해도 대응이 늦어질 수 있습니다.
실무에서는 계약 위반 시 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 이미 지급한 계약금은 반환하며, 필요하면 손해배상까지 청구할 수 있다는 형태로 적습니다. 다만 배액배상이나 위약벌 문구는 계약 전체와 충돌하지 않도록 문장을 정리해야 합니다.
잔금일 이전에 권리변동이 생기면 임차인의 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있습니다. 전입신고와 확정일자만으로 모든 위험이 사라지지 않으므로, 계약서 단계에서 권리변동 자체를 차단하는 문장이 핵심입니다.
전세계약서 특약 문구 예시
전세계약서 특약은 구체성과 짧은 문장 길이가 중요합니다. 지나치게 길면 해석이 분산되고, 지나치게 짧으면 분쟁 시 범위가 좁아집니다.
아래 문구는 실무에서 자주 쓰이는 구조입니다. 임대인은 본 계약 체결일 현재 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 잔금 지급일 다음 날까지 본 부동산에 대하여 추가 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등 어떠한 권리변동도 설정하지 않습니다.
임대인이 위 문구를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이미 지급한 금원은 즉시 반환받습니다. 전세계약서에 이 정도 수준의 특약이 들어가면 최소한의 분쟁 통로가 문서에 남습니다.
전세계약서 관련 자주 묻는 질문
Q. 국세 체납은 등기부등본만 보면 확인됩니까.
등기부등본에는 소유권과 저당권, 가압류 같은 권리관계가 표시됩니다. 국세 체납 자체는 표시되지 않으므로 국세완납증명서와 지방세 납세증명서를 따로 확인해야 합니다.
Q. 추가근저당 금지 특약만 있으면 충분합니까.
추가근저당 금지 특약은 중요하지만 단독으로는 부족합니다. 임대인 신분 확인, 등기부등본 최신 발급, 잔금 전 재확인, 확정일자와 전입신고까지 함께 진행해야 합니다.
Q. 전세계약서에 세금 체납 문구를 쓰면 법적 효력이 생깁니까.
특약은 당사자 사이의 약정으로 효력을 가집니다. 임대인이 체납 사실이 없다고 확인한 뒤 실제로 체납이 드러나면, 허위 고지나 계약 위반을 주장하는 근거가 됩니다.
Q. 근저당이 이미 있는 집도 계약할 수 있습니까.
가능합니다. 다만 선순위 채권과 전세보증금의 합계가 집값 대비 과도하면 위험이 커집니다. 말소 예정 근저당은 잔금 조건으로 정리해야 합니다.
Q. 전세계약서 특약은 계약 후에 추가할 수 있습니까.
당사자 합의가 있으면 추가 계약서나 특약 합의서를 작성할 수 있습니다. 다만 이미 잔금을 지급한 뒤에는 권리관계가 더 복잡해질 수 있으므로, 계약 체결 시점에 넣는 방식이 통상적입니다.
전세계약서 특약은 보증금 반환 분쟁의 출발점입니다. 국세 체납 확인, 추가근저당 금지, 잔금 전 권리변동 차단, 표준계약서 보완 문구를 함께 두는 방식이 실무적으로 맞습니다.
