임차인 계약 갱신 요구권 행사 시 임대인 대응법 (2026년)

현재 2026년, 주택임대차보호법(이하 주임법) 상 임차인의 계약갱신요구권이 시행된 지 상당한 시간이 흘렀습니다. 이 제도는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 취지로 도입되었으나, 예상치 못한 갈등 상황에 직면하는 임대인분들이 많습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사했을 때, 임대인은 법적으로 어떤 대응이 가능하며 어떤 점을 주의해야 할까요? 본 포스팅에서는 2026년 최신 법령과 판례를 바탕으로 임대인의 대응 방안을 상세히 안내해 드립니다.

임차인의 계약갱신요구권, 임대인이 거절할 수 있는 경우는?

주임법 제6조의3에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 위 기간 내에 적법하게 갱신을 요구한 경우, 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다.

다만, 임대인에게도 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 법으로 명시되어 있습니다. 2026년 현재 기준으로, 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 이와 같이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 주택이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우

특히 8번의 ‘임대인 본인 또는 직계존비속의 실제 거주’ 사유는 임대인 입장에서 가장 많이 활용되는 거절 사유 중 하나입니다. 하지만 이 경우, 임대인은 반드시 해당 주택에 실제로 거주해야 하며, 만약 이를 위반하고 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은

임차인이 갱신 거절로 인해 입은 손해액, 임대인이 갱신 거절 시 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우 주임법 시행령 제8조에 따른 금액, 그 밖에 갱신 요구 기간 동안의 월차임 연체액 등을 고려하여 산정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
① 제6조제1항 본문에 따른 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 사이에 임차인은 제1항의 갱신 요구를 할 수 있다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.
② 제1항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
③ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 기간에 대하여는 제4조제1항에도 불구하고, 2년간으로 본다.
④ 임차인은 제3항에 따른 갱신 요구 시부터 갱신되는 임대차 기간 동안에는 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있으며, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
⑤ 임대인이 제1항에 따라 갱신을 거절하였으나, 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료될 경우 임대인은 갱신 거절 당시 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
주택임대차보호법 시행령 제8조 (계약갱신 요구 거절로 인한 손해배상액의 산정)
법 제6조의3제5항에 따라 임대인이 임차인에게 지급하여야 하는 손해배상의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른 금액 중 가장 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우: 제2항에 따른 기본소득과 제3항에 따른 월차임 연체액을 합산한 금액
2. 임대인이 제1항제8호에 따라 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료될 당시 임대인이 제1항제8호의 사유로 주택을 이용할 수 없게 된 경우 그 기간 동안의 월차임에 해당하는 금액
3. 제1항에 따라 임차인이 갱신요구를 하기 위하여 지출한 비용 등 대통령령으로 정하는 비용

임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절하고 직접 거주하겠다는 의사를 밝혔음에도 불구하고, 갱신 요구 기간이 만료된 이후 2년 내에 임대인이 해당 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 대법원 판례(2022. 12. 1. 선고 2021다274230 판결 등)에서도 일관되게 인정되는 부분입니다.

따라서 임대인은 갱신 거절 사유를 명확히 하고, 실제로 거주할 계획이 없다면 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 발각될 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 갱신 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우, 임차인이 갱신 요구 당시의 연차임에 더하여 2년간의 임대료 차액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신 요구 당시의 월차임 간 차액 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

2026년 현재, 이러한 손해배상 관련 분쟁에서 임차인의 권리를 보호하는 판례가 다수 축적되었습니다.

임대인이 알아야 할 계약 갱신 거절 시 주의사항

임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 정당하게 거절하기 위해서는 몇 가지 법적 절차와 주의사항을 준수해야 합니다. 우선, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 기간(임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 임대인이 갱신 거절의 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

단순히 묵시적으로 대응하거나, 기간이 지난 후에 거절 의사를 밝히는 것은 법적으로 효력이 없을 수 있습니다. 내용증명 우편 등을 통해 갱신 거절 의사를 명확히 통보하는 것이 중요합니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 갱신 거절 당시 임차인에게 구체적인 거주 계획 등을 설명해주면 추후 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. 다만, 법적으로 반드시 설명해야 하는 의무는 아닙니다.

하지만 임대인이 실거주 의사를 밝히고 갱신을 거절했음에도 불구하고, 2년 이내에 다른 제3자에게 임대를 놓는 경우, 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 따라서 실거주 계획이 명확하지 않다면 갱신 거절에 신중해야 합니다.

2026년 현재, 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절 관련 분쟁에서 임차인의 손해배상 청구가 인용되는 사례가 늘고 있습니다.

또한, 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 부당하게 거절했을 경우, 임차인은 법원에 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 할 의무가 발생하므로, 갱신 거절 사유가 명확하고 법적 요건을 충족하는지 철저히 검토해야 합니다.

2026년 개정법은 임차인의 권리를 더욱 강화하는 추세이므로, 임대인 입장에서는 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

계약갱신요구권 행사와 관련하여 임대인이 임차인에게 부당한 요구를 하거나, 갱신 거절에 대한 법적 근거 없이 임차인을 압박하는 행위는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 갱신을 거절하는 대가로 과도한 금전을 요구하거나, 임차인의 퇴거를 강요하는 등의 행위는 법적 제재를 받을 수 있습니다.

따라서 임대인께서는 관련 법령을 충분히 숙지하시고, 전문가의 도움을 받아 합법적인 범위 내에서 대응하시는 것이 바람직합니다.

한편, 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절하면서 임차인에게 상당한 금전적 보상을 제안하는 경우, 임차인이 이를 수락하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우, 보상 내용과 합의 사실을 명확히 문서화해두는 것이 중요합니다.

이는 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

계약 갱신 요구와 관련된 자주 묻는 질문

Q1. 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는데, 임대인이 실거주하려 합니다. 임차인을 내보낼 수 있나요?

네, 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 직접 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 다만, 임대인은 반드시 해당 주택에 실제로 거주해야 하며, 만약 2년 이내에 제3자에게 임대하는 등 정당한 사유 없이 실거주 의무를 위반할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q2. 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우, 계약갱신요구권을 거절할 수 있나요?

Q3. 임대인이 갱신을 거절한 후, 임차인이 손해배상을 청구할 경우 어떻게 대응해야 하나요?

임대인이 임차인의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절했거나, 실거주를 이유로 거절했음에도 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 갱신 거절의 정당성을 입증할 수 있는 자료를 확보하고, 법률 전문가와 상담하여 적절히 대응해야 합니다.

2026년 판례들은 임차인의 손해배상 청구를 폭넓게 인정하는 경향이 있습니다.

결론: 임대인의 현명한 대응 전략

임차인의 계약갱신요구권 행사는 임대인에게는 부담으로 작용할 수 있지만, 법령에 명시된 거절 사유를 정확히 이해하고 절차에 따라 신중하게 대응한다면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임대인이 실거주를 희망하는 경우, 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 실제로 거주할 계획을 세워야 합니다.

만약 갱신 거절 사유가 명확하지 않거나 법적 요건을 충족하지 못한다고 판단되면, 임차인과 원만하게 합의하여 임대차 계약을 갱신하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

2026년 현재, 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 더욱 강화하는 방향으로 해석되고 있습니다. 따라서 임대인께서는 관련 법률 개정 사항 및 최신 판례를 꾸준히 확인하시고, 법률 전문가의 도움을 받아 법적 권리를 보호받으시길 바랍니다.

불확실한 상황에서는 섣부른 판단보다는 전문가와 충분한 상담을 통해 최선의 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

재계약 전 임대인 필수 체크리스트

임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 놓치지 않았는지 확인합니다.
갱신 거절 사유가 법적으로 명확하게 해당하는지 법률 전문가와 상담합니다.
실거주를 희망하는 경우, 구체적인 거주 계획을 수립하고 관련 증빙 자료를 준비합니다.
임차인에게 갱신 거절 의사를 내용증명 등 객관적인 방법으로 명확히 통보합니다.
임차인과 합의가 필요한 경우, 합의 내용을 명확히 문서화하여 보관합니다.